Прежде чем начать описывать возможные стратегии в посуточной аренде, я бы хотела обратить внимание на правило, которое относится ко всем вариантам.

"Залог успеха квартиры - правильная локация."

Даже самая удачная по вложениям и дизайну квартира в неудачной локации не будет привлекать гостей. Тогда как даже кое-как оформленная в удачном расположении найдет своих гостей.
Держим это правило в уме и переходим к стратегиям.

Первая стратегия - это субаренда готовой квартиры. Одна из самых простых стратегий в этом направлении.

Начнем с того, что определим понятие субаренды.
Субаренда - аренда квартиры (помещения) с правом передачи этого помещения третьим лицам.
В нашем случае, это долгосрочная аренда квартиры с целью сдавать посуточно.
Право субаренды обязательно должно быть прописано в договоре с собственником. В противном случае, посуточная аренда будет нарушать договор аренды. И договор может быть расторгнут.
Поэтому в работе с собственником квартиры необходимо действовать открыто и прозрачно, выстраивать отношения на доверии. И обязательно прописывать право субаренды в договор.

Почему же субаренда готовой квартиры - это самый простой старт в бизнесе посуточной аренды.
Во-первых, потому что не требует слишком больших вложений ни денег, ни, что важно, времени.
В траты на запуск войдут арендные платежи и необходимые комплектующие для аренды. Например, постельное белье и косметика для душа.
Что не маловажно, времени на запуск квартиры, которая уже готова к аренде, требуется минимальное. За 1-2 дня можно все подготовить, выложить объявление и начать получать первых клиентов и первый доход.

Что необходимо сделать для запуска квартиры по этой стратегии:

1. Заключаем договор с правом субаренды.
2. Проводим генеральную уборку.

Это важный момент и основа будущего рейтинга квартиры. Необходимо убрать из квартиры всё, без чего она может обойтись. Оставить визуальную пустоту. Только функциональные вещи: мебель, техника.
Теперь необходимо провести генеральную уборку и санобработку.
Даже если Вы уверены в хозяине и квартире, всё равно сделайте санобработку от насекомых. В этом случае лучше перестраховаться.
Когда квартира будет в идеально чистом состоянии, нужно добавить элементы уюта и стиля. То есть сделать хоумстейджинг. Добавьте текстиль: пледы и подушки; элементы дизайна: картины, статуэтки, книги и т.д.; элементы дополнительного освещения.
В идеальном варианте всё перечисленное уже было в наличии и докупать ничего не придется. Но если нет, то лучше потратить небольшую сумму на декор.
Стильные идеи можно подсмотреть в Пинтерест, Инстаграм и бесчисленном множестве каналов про дизайн в Телеграм.
Важно держаться в бюджете и провести хоумстейджинг не слишком затратно.
Важно помнить: сдержанный, но стильный интерьер квартиры будет привлекать больше адекватных и платежеспособных гостей.
Поэтому упускать этот этап не следует.

3.Делаем качественные фото и видео квартиры.
На фото должны быть все помещения, чтобы гостю перед бронированием становилась понятна планировка и интерьер. Кроме общих ракурсов желательно добавить крупные планы элементов дизайна или декора, чтобы зацепить внимание.
Видео квартиры должно быть качественным и стильным.

4.Предусматриваем бесконтактное заселение для гостей.
Самый дешевый вариант - это металлическая ключница + автовахтер.
Самый безопасный вариант: электронный замок.
Вариантов на текущий момент широкое множество.

5.Подбираем персонал
Если это первая Ваша квартира и у Вас еще нет горничной, то ее необходимо найти и заключить договор. Для этого можно использовать площадки для подбора персонала. Следует провести несколько собеседований и выбрать ту, которая отвечает нужным критериям.

6.Составляем продающее объявление для площадок бронирования и выкладываем объект. При необходимости, можно подключить продвижение.

Это все шаги для запуска готовой квартиры в субаренду. Подготовка занимает 1-2 дня, первые клиенты появляются практически сразу.

У этой стратегии, как и любой другой, есть свои особенности, на которые необходимо обратить внимание.

1. Собственник, у которого квартира в отличном состоянии, и, возможно, с хоумстейджингом, менее охотно будет соглашаться на субаренду. Его уговорить сложнее, но все равно возможно.
2. Такая квартира будет по рыночной, а иногда и выше рыночной, цене. Важно учитывать это в финансовом анализе квартиры. Если экономика не сходится, квартиру брать не нужно. Важно также понимать, что высокую ставку аренды придется платить и в сезон и не сезон. Анализируем общую прибыль по году.

Максимально подробно о подборе персонала, хоумстейджинге, электронных замках, продающих объявлениях, площадках бронирования я написала в большом материале "Руководство: как начать бизнес на аренде и легко им управлять за пару часов в неделю". Там собрано всё, что нужно для запуска и управления.

Следующая стратегия - субаренда квартиры под ремонт.
В эту же стратегию укладывается субаренда коммерческого помещения. А также подготовка своей квартиры, если она есть.

Это моя любимая стратегия. И вот почему:

1. Как правило, квартиры в не очень хорошем состоянии сдаются по более привлекательной цене, ниже рыночной. При этом ремонт можно окупить за сезон или половину сезона, а низкую ставку аренды сохранить надолго.
2. Большое поле для фантазии и хоумстейджинга. У нас больше возможностей для реализации привлекающего интерьера.
3. С собственником договориться легче. Кроме того, что мы соглашаемся на его предложение, мы дополнительно предлагаем ремонт.
4. Собственник легче соглашается на долгосрочное сотрудничество. Так как в договоре будут прописаны суммы за ремонт, которые ему нужно будет вернуть при досрочном расторжении. А именно в долгосрочной работе мы заинтересованы.

Такой договор гарантирует длительные доверительные отношения с собственником. А так же возможность подготовить квартиру, максимально комфортную как для гостей, так и для управления этой квартирой.

Какие есть нюансы и на что нужно обратить пристальное внимание:

1. Конечно, самое главное заключить длительный договор (не менее 3 лет, лучше больше) с правом субаренды, включающий все расходов на ремонт, и оговаривающий правила возврата при досрочном расторжении по инициативе собственника. Это крайне важно. Дополнительно следует застраховать и квартиру и сам договор. В некоторых случаях можно согласиться на небольшую индексацию ставки, если даже с учетом ее стоимость сохранится ниже рыночной.
2. Стоимость ремонта должна окупаться не более чем за сезон, если в городе высокая сезонность. Или до 6-7 месяцев, если спрос по году равномерный. Если стоимость за ремонт превышает прибыль за сезон или 6-7 месяцев, то такой ремонт или такую квартиру рассматривать не стоит. Исключение - особо длительные договоры (10 и более лет) с сохранением ставки. Тогда можно поэтапно делать ремонт. Однако таких договоров на рынке практически нет.
3. Нужны первоначальные вложения на ремонт. И навыки, как сделать ремонт максимально качественно и дешево.
4. Потребуется время на ремонт. Это время в сезон может стоить очень дорого. И это тоже следует учесть. Если квартира запускается в сезон, то ремонт необходимо сделать в кратчайшие сроки. Желательно уложиться в неделю. В некоторых случаях собственник готов предоставить арендные каникулы.

Для того, чтобы запустить квартиру по такой стратегии необходимо:

1. Заключить договор со всеми условиями
2. Сделать ремонт и хоустейджинг
3. Повторить пункты 3-6 прошлой стратегии

Нужно отметить, что это не так сложно, как может показаться. Часто достаточно покрасить в светлый цвет уже имеющиеся обои и плитку, и образ квартиры значительно изменится в лучшую сторону. Неподходящую мебель всегда можно продать, а купить качественную, но более дешевую за счет прямых поставок из Китая. Дополнительные точки света улучшают практически любой интерьер. Иными словами, облагородить квартиру можно простыми действиями.

Стратегия управления квартирой заключается в том, что управляющий занимается ведением квартиры и привлечением гостей, получая процент от прибыли квартиры.
Управляющий не платить ежемесячной ставки за квартиру, а только процент от прибыли. Собственник не получает гарантированной ежемесячной платы за аренду, но имеет возможность заработать больше, чем при долгосрочной аренде.

У стратегии управления есть ряд существенных плюсов по сравнению с другими стратегиями.

Конечно, главный и основной плюс - полное отсутствие первоначальных вложений у управляющего.

Стратегия управления построена на доверительном сотрудничестве собственника и управляющего с обоюдным вкладом в общий результат.
Вкладом собственника является его квартира. Вкладом управляющего - гости в этой квартире.

Как управляющий не сможет заработать без квартиры собственника, так и собственник не заработает без правильного управления квартирой. Это партнерские отношения. Важно выстроить их изначально.

Подготовка и управление квартирой будет таким же, как при субаренде готовой квартиры. Все этапы подготовки будет соответствовать. Разница заключается лишь в балансе риска и результата.

В этой модели риски управляющего сводятся к нулю. У управляющего нет затрат ни на ежемесячную аренду, ни на хоумстейджинг, ни на фото и видео. Все расходы, которые формируются при работе квартиры, входят в затратную часть и формирование прибыли. То есть, фактически, разделяются между собственником и управляющим.
Однако доходность модели управления может быть ниже, чем модели субаренды. Дело в том, что часто собственник не готов отдавать высокий процент тому управляющему, у которого небольшое количество кейсов или объектов в управлении в текущий момент. В среднем процент составляет от 20% до 30%. Поэтому отдача от такой квартиры при той же занятости будет ниже.
Но со временем и при большом портфеле объектов собственники будут соглашаться на высокий процент до 50% от прибыли. В этом случае модель управления становится весьма привлекательной.

Что важно и на что обратить внимание:

1. И снова договор. В договоре должен быть прописан срок сотрудничества. И условия расторжения. А также зоны ответственности.

Управляющий должен вести строгий учет доходов и расходов. А также заселений. Учет должен быть прозрачным для собственника.

Ипотека, конечно, в долгосрочной перспективе, самый прибыльный вариант. Ежемесячные расходы будут соразмерны субаренде квартиры под ремонт, а в результате в собственности окажется квартира.

Для этого варианта необходим первоначальный взнос и расходы на ремонт.

В текущих реалиях с сегодняшней ставкой по ипотеке такая стратегия более затруднительна, чем еще год назад. Однако сегодня можно рассматривать варианты с рассрочкой от застройщика, льготной ипотекой в тех регионах, где она доступна и прочее.

Для того, чтобы эта стратегия была рентабельна с точки зрения ежемесячной прибыли, необходимо найти вариант, удовлетворяющий следующим условиям:

1. Квартира должна находится в подходящей локации
2. Ежемесячный платеж должен соответствовать среднерыночной ставке аренды в этом районе. Можно чуть больше, но не сильно.

Несмотря на трудности этого года, такие варианты есть.

Если есть возможность высоких стартовых вложений, следует рассмотреть возможность "нарезки". Приобрести в ипотеку одну квартиру большой квадрату, разделить ее на несколько студий или однокомнатных квартир.
+Управлять несколькими квартирами в одном доме значительно проще, чем квартира в разных местах.
+При этом ежемесячный платеж по ипотеке будет разделяться уже на несколько объектов посуточной аренды. Каждый из которых будет показывать большую рентабельность и отдачу.
-Нужно очень внимательно рассчитывать экономику проекта и скрытые платежи. И не прогадать. Хотя, если целью является приобретение квартиры в собственность, то это, безоговорочно, лучшая стратегия.
-Требуются затраты как на первоначальный взнос, так и на ремонт и разделение, согласование мокрых точек.

Вывод: финансовый результат такой стратегии в долгосрочной перспективе выше, но первоначальные вложения значительно более высокие.

Запуск квартиры соответствует стратегии субаренды квартиры под ремонт.

На мой взгляд, эта стратегия также довольно перспективная.
Есть следующие плюсы:

• Государство заключает договор с правом субаренды. И если нет прямого указания об ограничениях субаренды для краткосрочного проживания, то значит, оно разрешено.
• Государство заключает договор на 10 лет. При этом ставка аренды закрепляется на 10 лет и не индексируется. То есть у нас есть стабильный, понятный в расходах объект на ближайшие 10 лет.
• У арендатора государственной квартиры есть приоритетное право выкупа недвижимости у государства по рыночной стоимости в рассрочку. То есть, потенциально, объект может перейти в собственность.
• Государственные объекты часто расположены в исторических районах города. То есть подходят по локации.

Следует иметь ввиду, что мы говорим о коммерческих объектах, не относящихся к жилому фонду. То есть оформить прописку или регистрацию там будет нельзя. Остальное можно.

Какие же минусы такой стратегии:

• Хороший объект в хорошей локации встречается не часто
• На удачный объект огромная конкуренция. Часто на торгах стоимость поднимается до нерентабельной.
• Необходимо разобраться в процедуре торгов.
• Практически всегда объект будет нуждаться в ремонте. А значит и во вложениях на него.

Несмотря на сложности входа, в этой стратегии есть возможность по выгодной цене взять объекты в самых топовых локациях по зафиксированной на 10 лет ставке аренды. А после года выкупить объект в собственность.

Запуск будет соответствовать стратегии субаренды под ремонт. А подробную инструкцию работы с государством я подготовила в большом материале "Руководство: как начать бизнес на аренде и легко им управлять за пару часов в неделю". Там собрано всё, что нужно для запуска и управления.

Загородная недвижимость и раньше была привлекательной с точки зрения посуточного бизнеса. Но в последние годы ее потенциал увеличился в разы. И вот почему:

1. В России увеличивается туризм внутри страны. По целому ряду причин спрос на внутреннем рынке будет высоким еще длительное время.
2. Загородный отдых, природный отдых и заповедный набирает популярность, становится трендовым. При этом люди уже не готовы рассматривать коттеджи из 90х на 16 коек. Они ищут комфортные, дизайнерские объекты. И готовы за это платить.
3. Загородный объект намного более доступный для приобретения/постройки в собственность, чем квартира. Если дом можно построить от 3 млн рублей за 50 кв.м., то такая же по площади квартира в городе обойдется в 14 и более млн. руб. (Для сравнения приведены цены в Санкт-Петербурге и Лен.области) В разных регионах цены будут отличаться, но загородные варианты всё равно будут ниже.
4. Для большого количества регионов сохранилась льготная ипотека на строительство дома на собственном участке. Что снижает порог входа по сравнению с ипотекой на квартиру.
5. Приобрести земельный участок также можно по льготной стоимости.

Конечно, есть и свои сложности. Кроме стартовых вложений, основная сложность в этой стратегии - это подбор персонала. Его необходимо найти либо в непосредственной близости с объектом, либо готовым ездить в нужное время на объект. При этом сохранив рентабельную стоимость уборки.